경기도 안양시 동안갑 민병덕 국회의원(더민주 소속)

 [문학모 기자]경기도 안양시 동안갑 민병덕 의원이 「상가건물 임대차보호법」 개정안을 대표발의 했다.

해당 법안에는 코로나19 기간 동안 연체한 임차료를 이유로 계약 갱신을 거절당하지 않도록 하는 등, 임차인의 권리와 생존을 보장하기 위한 내용들이  포함되었다. 

개정안 내용을 보면,

● ‘최근 2년간’ 3기의 차임액에 달하는 차임을 연체한 사실이 있는 때에만, 임대인은 임차인의 계약 갱신 요구를 거절 가능.

● ‘코로나 엔데믹 선언일’인 2023년 5월 11일까지의 연체를 이유로 임대인은 임차인의 계약 갱신 요구 거절 불가.

● 임대인의 갱신 거절 또는 조건 변경의 통지 기간을 임대차 기간이 만료되기 7개월 전부터 2개월 전 사이로 변경.

● ‘철거 또는 재건축’을 이유로 계약갱신 거절 때, 대통령령으로 정한 퇴거 비용을 지급하고, 임대인의 ‘허위 재건축에 따른 퇴거’ 예방 대책 마련.

● 임차료 연체료율을 대통령령으로 정하여, 최고 20%에 달하는 연체 특약 예방.

● 재난으로 폐업한 임차인은 임대차 계약 해지 가능. 등 이다

민병덕 의원은 “소상공인자영업자의 74%는 상가를 임대해서 운영하고 있는데, 상가에서 쫓겨나는 사태만큼은 막아야 한다. 그들은 장사를 못 하면 돈을 못 버는 것이 아니고, 생존 자체가 흔들린다. 그래야 장사를 해서 빚도 갚고 고용도 하고 생활을 할 수 있다.”라며 입법 취지를 밝혔다. 

현행 상가임대차법에 따라 쫓겨나고 있는 사례들을 ‘맘상모’와 소상공인연합회를 통해서 확인하고 있다며, 주요 사례들을 소개했다. (맘상모 : 맘편히 장사하고픈 상인모임)

● 경기도에서 카페를 운영하는 A씨는 권리금과 시설비 1억 5천만 원을 들여 2020년도에 창업했다. 정부의 코로나 영업제한 당시 임대료 일부만 내다가 연체된 누적 임대료가 결국 3기에 달했고 손실보상금이 나온 후 연체 임대료를 모두 완납하였음에도 명도소송을 당해 소송 중이다. 

● 서울에서 고시원을 운영하던 B씨는 2015년 이전에 3기 임차료 연체 이력이 있었으나 완납하였고, 2015년과 2017년 두 차례 계약을 갱신하여 계속해서 고시원을 운영. 이후에 임대인과의 마찰로 임대인이 명도소송을 제기하였고, B씨는 2015년 이전의 임차료 연체 이력을 이유로 대법원에서 패소하였다.

● 서울에서 4억 원을 들여 횟집을 창업한 C씨는 코로나 기간에 임대료 3기 연체를 하였는데, 건물주가 바뀐다고 하여 연체 임대료와 이자까지 완납하였으나 새로운 건물주가 재건축을 사유로 1억 5천만 원을 제시하며 대리인을 통해 퇴거 요청을 하였다. 2년 만에 쫓겨나게 된 B씨는 손해가 너무 커서 소송을 하려고 하였으나 ‘임대료 3기 연체 이력’이 걸림돌이 되어 결국 소송을 포기하고 퇴거하였다.

● 서울에서 식당을 운영하는 D씨는 건물주의 연락이 없어 묵시적 계약갱신이 될 것으로 생각하고 있었으나, 건물주가 계약종료 1개월이 끝나는 마지막 날 저녁에 재계약하지 않겠다는 내용을 통보했고, 당일 의사 표명을 하지 못한 임차인 C씨는 다음날 건물주 측으로부터 명도소송에 대한 내용증명을 받았다.

민병덕 의원은 “현행법은 5년 전이던 10년 전이던 과거에 임대료 3기 연체 이력이 있었다면, 1년 또는 2년짜리 계약갱신을 몇 번을 해도 언제든지 임대인이 명도소송을 할 수 있다”며, 대법원 판례를 소개했다.

“임대차계약 관계는 당사자 사이의 신뢰를 기초로 하므로, 종전 임대차기간에 차임을 3기분에 달하도록 연체한 사실이 있는 경우에까지 임차인의 일방적 의사에 의하여 계약 관계가 연장되는 것을 허용하지 아니한다는 것이다.” [대법원 2021. 5. 13., 선고, 2020다255429, 판결]

한편, 더불어민주당 전국소상공인위원회 공동위원장으로 활동 중인 민병덕 의원과 이동주 의원은 “소상공인자영업자도 국민이다”라는 주제로 연속 세미나를 개최하고 있다.

윤석열 정부 소상공인 정책을 평가하고 민주당의 정책 대안을 마련하기 위한 6차례 세미나를 통해 소상공인자영업자의 공익적 가치를 보장하는 정책과 입법을 마련하는 중이며, 이번 「상가건물 임대차보호법」 개정안 역시 그 일환이다.